Todo sobre las SCPI: Invertir en inmobiliario fácilmente

Hace tres años, redactaba un artículo describiendo brevemente lo que ponemos en práctica para preparar nuestra jubilación. Ese artículo fue compartido con nuestros allegados interesados en el tema.

Si invertir en bolsa o en ahorro salarial no interesa a mucha gente, recibimos con regularidad preguntas sobre las SCPI.

Como el tema merece dedicarle algo más que 10 minutos entre el queso y el postre, me lanzo a escribir este artículo. Haré a propósito algunas simplificaciones para que el artículo sea accesible para principiantes, aunque intentando ser lo más preciso posible.

Este artículo no es un consejo de inversión. En materia de dinero más que en cualquier otra, los consejeros no son los que pagan. Te insto encarecidamente a solicitar varias opiniones para formarte tus propios criterios y tomar tus decisiones con conocimiento de causa.

¿Una SCPI: qué es?

Una Sociedad Civil de Inversión Inmobiliaria (SCPI) —que no debe confundirse con una Sociedad Civil Inmobiliaria (SCI)— es una estructura de inversión inmobiliaria.

Unos inversores (¿pronto tú?) deciden confiar su dinero a una sociedad gestora que comprará bienes inmobiliarios. Luego, se encargará de toda la gestión de alquileres (posibles obras, búsqueda de inquilino, cobro de rentas, …). A lo largo de la vida de una SCPI, la sociedad gestora puede decidir vender algunos inmuebles para comprar otros.

Esa es la gran ventaja de una SCPI: no tienes que hacer absolutamente nada, salvo invertir tu dinero.

Si compras inmobiliario directamente, tendrás que buscar un bien para comprar, hacer las visitas, negociar con el vendedor, pedir a tu banco, pasar por el notario, hacer obras, encontrar un inquilino (o una agencia de gestión de alquileres, …). Nada de eso con una SCPI. Colocas tu dinero y esperas tranquilamente tus rentas.

Al invertir en una SCPI, te conviertes en copropietario del patrimonio de la SCPI. Si he invertido 10 000 € en una SCPI que ha recaudado 10 millones de euros en total, poseo el 0,1% del patrimonio.

Las sociedades gestoras están reguladas por la AMF (Autorité des Marchés Financiers) y tienen una obligación de comunicación con los asociados. Así, recibirás un boletín informativo trimestral y un informe anual.

Concretamente, ¿en qué invierte una SCPI?

Primer elemento a tener en cuenta: una SCPI va a invertir en varios bienes diferentes. Es la otra ventaja de las SCPI: la diversificación.

Cuando inviertes directamente en inmobiliario, tu riesgo está fuertemente concentrado. Aunque te organices bien y tengas 5 propiedades inmobiliarias, en caso de problema (incendio, inquilino que no paga, vacancia, …), puedes perder el 20% de tus ingresos de la noche a la mañana. Existen seguros para reducir los riesgos, pero ya me entiendes.

En cambio, una SCPI tiene vocación de invertir en decenas, incluso cientos, de bienes diferentes. Siempre habrá problemas con algunos bienes, pero eso afectará a un bajo porcentaje del patrimonio de la SCPI.

La inmensa mayoría de las SCPI se concentra en el inmobiliario llamado «profesional». Seguramente piensas en las oficinas de empresas, que representan de hecho una fuerte parte de las inversiones de las SCPI. Pero también pueden ser locales comerciales, supermercados, almacenes, hoteles, centros comerciales, residencias de ancianos…,

Que yo sepa, solo una SCPI compra inmobiliario residencial (viviendas destinadas a particulares). Eso se explica por los montos a invertir. Cuando una sociedad gestora tiene 10 millones de euros para invertir, es más «sencillo» comprar y gestionar un solo edificio de oficinas que 100 apartamentos residenciales.

Gracias a nuestras inversiones en SCPI, por ejemplo, somos copropietarios de los locales de Google en Irlanda o de una tienda Tesla en Noruega.

Aunque pueden existir SCPI «generalistas», la mayoría se especializa en una temática o una zona geográfica.

A modo de ejemplo:

• La SCPI Pierval Santé construye un patrimonio de inmuebles de salud (clínicas, EHPAD, consultorios médicos, …) en Francia y en el extranjero
• La SCPI Activimmo construye un patrimonio en inmobiliario relacionado con la logística (almacenes, centros de almacenamiento, …)
• La SCPI Kyaneos Pierre se especializa en inmobiliario residencial

Dado que puedes invertir en varias SCPI al mismo tiempo, es muy fácil invertir tu dinero en inmobiliario de manera extremadamente diversificada:

• Eligiendo varias sociedades gestoras diferentes
• Geográficamente: si tienes tu residencia principal en Francia, puede ser interesante invertir en SCPI cuyo patrimonio esté en el extranjero
• Sectorialmente: si crees que la logística, el inmobiliario relacionado con la salud, las tiendas del centro de la ciudad, las oficinas en la zona de la Gran París, … tienen futuro, encontrarás una SCPI especializada en ese sector.

¿Cómo gano dinero? ¿Cuáles son los rendimientos?

Cuando posee participaciones de SCPI, puede ganar dinero de tres maneras diferentes:

• Las rentas
• La reventa de un inmueble con plusvalía
• La reventa de sus participaciones con plusvalía

La percepción de las rentas es el método más común. Pueden pagarse mensualmente, pero la mayoría de las SCPI las abonan trimestralmente. Dato interesante: a diferencia del sector inmobiliario residencial, las rentas profesionales suelen estar indexadas a la inflación. Lo cual es un punto a tener en cuenta en el período actual.

La sociedad gestora puede decidir vender un inmueble adquirido unos años antes. El importe de la venta se reinvertirá posteriormente, pero si hay plusvalía, esta se distribuirá entre los socios.

Cada año, la sociedad gestora encarga a expertos independientes la valoración del patrimonio de la SCPI. Este puede evolucionar al alza o a la baja, y dicha evolución puede repercutirse en el precio de la participación. Tras unos años, puede decidir vender sus participaciones y quizás obtener una plusvalía.

En 2021, las SCPI generaron una rentabilidad media del 4,49% antes de impuestos (ver más abajo).

¿Cuánto cuesta?

Al crear la SCPI, la sociedad gestora determina el precio de una participación. Este precio evolucionará al alza o a la baja según las valoraciones anuales del patrimonio.

A modo de ejemplo, mientras escribo estas líneas:

• Una participación de la SCPI Pierval Santé vale 200 €; se requiere comprar un mínimo de 5 participaciones en la primera suscripción.
• Una participación de la SCPI Activimmo vale 610 €; se requiere comprar un mínimo de 10 participaciones en la primera suscripción.
• Una participación de la SCPI Kyaneos Pierre vale 1 080 €; se requiere comprar un mínimo de 10 participaciones en la primera suscripción.

¿Cuáles son los gastos?

Cuando compra una participación de SCPI por 1 000 €, la totalidad de ese importe no se invierte en un inmueble.

La sociedad gestora deducirá gastos de suscripción de aproximadamente el 10-12%.

Estos gastos de suscripción se destinan a remunerar:

• Los gastos de búsqueda de inmuebles para comprar
• Los gastos notariales
• Pero también la comisión del «comercial» que le ha vendido las participaciones

Estos gastos son elevados. A modo de comparación, los gastos de corretaje al comprar una acción en bolsa son inferiores al 1%.

Por lo tanto, se necesitan de 2 a 3 años de rentas para amortizar los gastos de suscripción (sin tener en cuenta los impuestos). La inversión en SCPI es una inversión a largo plazo; si vende sus participaciones un año después de comprarlas, el impacto de los gastos es tal que perderá dinero. La duración mínima de inversión generalmente recomendada es de 8 años.

Además, la sociedad gestora deducirá gastos de gestión de aproximadamente el 8-15% sobre las rentas cobradas. Es el equivalente a los honorarios que cobraría una agencia de gestión de alquileres por gestionar una propiedad que usted ofreciera en alquiler.

En los últimos años, nuevas SCPI promocionan que no cobran gastos de suscripción (y tratan de hacer parecer anticuadas a las que sí los cobran). Sea escéptico. Evidentemente, es genial no pagar gastos de suscripción, pero si los gastos de gestión son el doble de la media, no tiene ningún sentido.

También hay que señalar que no comenzará a recibir rentas hasta que expire el plazo de disfrute de 3 a 6 meses en promedio, que corresponde al tiempo necesario para que la sociedad gestora invierta sus fondos en un inmueble.

Fiscalidad y declaración de la renta

Los alquileres de las SCPI se consideran ingresos inmobiliarios. Y en Francia, los ingresos inmobiliarios están fuertemente gravados.

Concretamente, vas a tener que pagar sobre tus alquileres:

• 17,2% de cargas sociales
• A lo que hay que añadir tu TMI (Tipo Marginal de Imposición) que depende de tus ingresos y de tu situación familiar

Personalmente, mi TMI es del 30%, por lo que pago un 17,2 + 30 = 47,2% de impuestos sobre los alquileres que percibo de mis SCPI.

El TMI de las personas más acomodadas es del 45%, ¡la fiscalidad de los ingresos de las SCPI puede llegar hasta el 62,2%!

Por eso hay que pensar seriamente, aunque el tema sea complejo, en el modo de tenencia que voy a mencionar en el próximo párrafo.

No voy a entrar en detalle, pero es importante saber que puede ser interesante invertir en SCPI que posean bienes en el extranjero. Los impuestos se retienen en origen en cada país y la fiscalidad suele ser más suave que en Francia. En virtud de los acuerdos de «no doble imposición», no tendrás que pagar, además, el impuesto del lado francés.

A diferencia de tus salarios, los importes percibidos con tus participaciones de SCPI no vienen pre-rellenados en tu declaración de renta anual. Hay que rellenar la declaración 2044 relativa a los ingresos inmobiliarios. Las sociedades gestoras te comunicarán un IFU (Impreso Fiscal Único) para indicarte cómo rellenarla. Seamos honestos, esto sigue siendo un coñazo y complejo. Si además tienes varios IFU (uno por sociedad gestora) con inmuebles en el extranjero (para el que hay que gestionar el crédito fiscal), prepárate para tirarte de los pelos 2 o 3 horas al año en la declaración de la renta. Te consolarás pensando que es el único esfuerzo que tendrás que hacer, es la sociedad gestora la que gestiona a los inquilinos y las obras 🙂

Los diferentes modos de tenencia y financiación

Espero que sigas hasta aquí, vamos a entrar en la parte más compleja, pero quizás también la más importante.

Mis primeras compras de participaciones de SCPI las hice al contado. Cuando hablo de contado, no me refiero a una maleta de billetes, sino a ahorros que estaban disponibles en mi cuenta bancaria. Hoy en día, considero que fue un error, o en todo caso no es lo óptimo.

Habría hecho mejor en ir a ver a mi banquero para pedirle que me prestara dinero para comprar participaciones de SCPI, y utilizar mi efectivo como aportación de ese préstamo.

Si tengo 10 000 € de aportación y el banco me presta 40 000 €, voy a recibir alquileres sobre 50 000 €, y no sobre 10 000 €. Esto es lo que se llama efecto de apalancamiento. Los 40 000 € prestados por el banco me pueden reportar un 3% en alquiler neto de fiscalidad mientras que pido prestado a un tipo del 1%, por lo que me enriquezco con la diferencia. Tendrás un esfuerzo de ahorro mensual para devolver el capital de tu préstamo, pero es primordial entender bien la noción de efecto de apalancamiento, que es la forma más sencilla de enriquecerse con un riesgo muy limitado.

A la hora en que escribo estas líneas (noviembre de 2022), los bancos conceden préstamos con mucha más dificultad, en condiciones mucho menos favorables que durante los últimos 15 años; sin embargo, hay otras soluciones a considerar.

Si considero que mi inversión en efectivo fue un error, es por un lado porque no me beneficié del apalancamiento del endeudamiento. Y por otro lado, porque me creé un ingreso adicional (los alquileres) fuertemente gravado cuando no lo necesito ahora (ganándome bien la vida) pero que me será necesario para mi jubilación.

Podría haber invertido en las SCPI a través del seguro de vida. No voy a entrar en detalle del seguro de vida que requeriría un artículo propio. Ten simplemente en mente que el seguro de vida es un «envoltorio fiscal» en el que puedes colocar dinero. Este dinero puede invertirse en diferentes soportes (incluidas SCPI). Los ingresos generados por estos soportes no se gravan en absoluto mientras no se retiren. Si esperas al menos 8 años antes de retirar dinero, subsistirá una pequeña parte de fiscalidad, pero mucho más favorable.

El seguro de vida es, por tanto, muy interesante si quieres invertir para cosechar los beneficios «más tarde». Tus SCPI van a generar ingresos que podrán reinvertirse sin «fricción fiscal» (el 47,2% de impuestos en mi caso). Esto favorecerá así el efecto «bola de nieve»: mis alquileres del año 1 se reinvertirán al 100% en participaciones de SCPI que generarán a su vez alquileres en el año 2 que se volverán a reinvertir…,).

Respira hondo y vamos a mencionar la última solución intentando evitar el dolor de cabeza (simplificando al máximo).

En la gran mayoría de los casos, cuando compras un inmueble, lo posees en plena propiedad.

La plena propiedad se compone de dos cosas:

• la nuda propiedad (el hecho de poseer el bien)
• el usufructo (el hecho de utilizarlo o alquilarlo y percibir los alquileres)

Cuando compras un inmueble, es posible separar la nuda propiedad y el usufructo durante un período determinado, de 3 a 20 años. Se habla de desmembramiento temporal.

¿Para qué sirve todo esto?

En mi caso, me interesa invertir, pero no necesito recibir alquileres (que estarán fuertemente gravados) en el inmediato. Si puedo comprar participaciones de SCPI con una reducción, estoy dispuesto a renunciar a los alquileres durante X años. En ese caso sería nudo propietario temporalmente antes de recuperar la plena propiedad al cabo de X años (y espero que el precio de la participación haya subido durante ese período).

Es exactamente lo que permite el desmembramiento temporal.

Hay que encontrar entonces una contraparte, que tenga exactamente el objetivo opuesto. Es decir, convertirse en usufructuario durante X años y recibir un alquiler más elevado. Suelen ser empresas que desean colocar su tesorería disponible.

Vamos a poner un ejemplo, así quedará más claro 🙂

Supongamos que quieres adquirir participaciones de la SCPI Corum Origin por 10 000 €, pero empezar a recibir las rentas dentro de 15 años. Para esta duración, la reducción prevista por la sociedad gestora es del 40%.

• Por tanto, invertirás solo el 60% de los 10 000 €, es decir, 6 000 €. Te conviertes en nudo propietario durante 15 años. No recibes ninguna renta. Al cabo de 15 años, recuperas la plena propiedad sobre los 10 000 € (e incluso más si las participaciones se han revalorizado entretanto). Te has enriquecido sin pagar ni un solo impuesto.
• La contraparte, en cambio, pagará 4 000 €. Será usufructuaria durante 15 años y recibirá las rentas, no sobre los 4 000 € invertidos, sino sobre los 10 000 €. Al cabo de los 15 años, se produce la extinción del usufructo y ya no posee nada.

Espero que quede claro; no dudes en hacerme preguntas en los comentarios si no lo está después de varias relecturas.

El modo de tenencia es clave para optimizar tu inversión y justifica que te devanes un poco los sesos.

En mi opinión (aunque esto solo me compromete a mí), no es interesante comprar al contado para tener SCPI en plena propiedad de forma directa.

Si no consigues (o no quieres) comprar SCPI mediante un préstamo, plantéate seriamente comprarlas a través de un seguro de vida o en usufructo temporal.

¿Puedo vender mis participaciones de SCPI?

Sí.

Sin embargo, se plantea la cuestión de la liquidez de las SCPI, es decir, la facilidad para revenderlas. Si quieres vender, hay que encontrar un comprador.

Hay que distinguir los dos tipos de SCPI existentes:

• Las SCPI de capital variable
• Las SCPI de capital fijo

Simplificando, las SCPI de capital variable captan nuevos fondos de forma permanente. Cuando un partícipe quiere comprar participaciones, la sociedad gestora primero le vende las participaciones «pendientes de retirada» (de un partícipe que vende sus participaciones) antes de crear nuevas participaciones.

Las SCPI de capital fijo están «cerradas» y no crean nuevas participaciones. La sociedad gestora organiza un «mercado secundario» para poner en contacto a compradores y vendedores. Pero si la SCPI no tiene una rentabilidad muy alta, pueden pasar meses antes de encontrar un comprador, a menos que aceptes vender a un precio inferior al de la participación.

Hasta ahora, es rápido revender participaciones de una SCPI de capital variable, pero no es imposible que, en un contexto de crisis económica por ejemplo, haya más vendedores que compradores. Si quedan participaciones «pendientes de retirada» durante varios meses, se supone que la sociedad gestora debe vender uno o varios inmuebles para poder recomprar las participaciones de los partícipes. Pero vender un edificio de oficinas o un hotel no se hace en 15 días.

En cualquier caso, hay que tener muy presente que la inversión en SCPI es una colocación a largo plazo. Si es probable que necesites ese dinero en 6 meses, conviene optar por otra colocación.

¿Cuáles son los riesgos?

Los riesgos de invertir en SCPI son inherentes a los riesgos del sector inmobiliario.

• El riesgo de deterioro (incendio, daños por agua, …)
• Impagos
• Dificultad para encontrar inquilino
• …

Con la ventaja de que estos riesgos se amortizan sobre un número importante de inmuebles. Si tu SCPI posee 100 edificios y uno de ellos queda arrasado por un incendio, es dramático, pero solo afecta al 1% del patrimonio.

En Francia existe la falsa creencia de que los precios inmobiliarios «solo pueden subir». Es falso, y corremos el riesgo de darnos cuenta en los próximos meses debido a la subida de los tipos.

Además, se plantea la cuestión de la evolución de los usos. Desde el covid, el teletrabajo se está desarrollando con fuerza. ¿Necesitaremos tantas superficies de oficinas en el futuro? No estoy seguro. Quizás sea más difícil alquilarlas y haya que bajar las rentas.

También aquí hay que pensar en la diversificación y aprovechar la diversidad de las SCPI para no invertir solo en un único tipo de inmueble y en una única zona geográfica.

Por último, existe un riesgo a nivel de la sociedad gestora. Esta puede… quebrar. Sería un problema, pero no dramático. Los inmuebles pertenecen a los partícipes, no a la sociedad gestora. Los partícipes se pondrían de acuerdo en una asamblea general para confiar su patrimonio a otra sociedad gestora.

¿Cómo elegir SCPI?

Este artículo ya es demasiado largo, pero aquí tienes algunos elementos a estudiar al elegir las SCPI en las que invertir.

• ¿La rentabilidad es regular durante varios años? ¿Está bajando?
• ¿Cuál es la tasa de ocupación del patrimonio? (y, por tanto, ¿cuál es la tasa de desocupación locativa?)
• ¿Cuál es la diversidad de los inquilinos? Si un inquilino representa el 50% de las rentas y este quiebra, eso va a suponer un problema.
• ¿Cuál es el tamaño del patrimonio? Cuanto mayor sea el número de inmuebles, más probable es que la rentabilidad se mantenga estable, sin grandes variaciones al alza o a la baja.
• …

¿Puedo tener algunos ejemplos?

Aquí tienes algunas SCPI en las que tengo participaciones. Una vez más, esto no es un consejo de inversión, pero puede orientar tus búsquedas.

• Corum Origin
• Corum Eurion
• Pierval Santé
• Interpierre Europa Central
• Immorente
• Sofidy Europe Invest
• Kyaneos Pierre
• PF Hospitalité Europe

¿Cómo comprar?

Si ya has elegido tu SCPI, puedes ponerte en contacto directamente con la sociedad gestora en su sitio web para suscribir participaciones.

Pero te recomiendo más bien acudir a un asesor de gestión patrimonial o a un despacho especializado. Pagarás exactamente lo mismo (ellos son remunerados por las sociedades gestoras que les reembolsan una parte de los gastos de suscripción), te beneficiarás de sus consejos y se encargarán de parte del papeleo administrativo.

Escríbeme si deseas que te facilite los datos de contacto de las personas con las que he trabajado.