¡Eso es, somos los dueños del lugar!

He publicado en mi cuenta de Facebook (privada) las fotos de nuestra primera adquisición inmobiliaria. Y todo el mundo me preguntaba si pensábamos mudarnos a Francia, etc. Pero no, pero no, seguimos viajando. Nuestro apartamento es una inversión de alquiler, y servirá como un hogar dulce hogar… un día, tal vez cuando nos jubilemos.

Os cuento aquí cómo compramos nuestro primer apartamento mientras viajábamos.

Como somos novatos en este campo, no se trata necesariamente de un consejo (seguro que hay cosas más provechosas que hacer) sino de un feedback. Nuestro objetivo no era maximizar la rentabilidad, sino empezar a crear nuestro patrimonio para la jubilación.

Antecedentes

¿Sabes que dar la vuelta al mundo no era nuestra prioridad número uno?

Durante 10 años, estuvimos reservando dinero para comprar nuestra residencia principal en París. Porque en ese momento, MI sueño era tener un apartamento propio en París. Nuestro objetivo era un F3. Y a pesar de nuestra activa búsqueda, no encontramos NINGÚN apartamento a nuestro gusto (siempre hay algo que falla, y como no estamos muy puestos en la construcción, imaginarnos rehaciendo todo el baño nos emborracha de antemano), por el irrisorio presupuesto que teníamos.

JB está cada vez más insatisfecho con su trabajo y me habla cada vez más de dar la vuelta al mundo y de una vida como nómada digital. Al escucharle soñar en voz alta, un día le doy un ultimátum :

• o bien nos endeudamos por nuestro apartamento parisino así que mínimo 500.000€ y nos quedamos aquí toda la vida para devolver el préstamo
• o podemos decir «joder» e irnos de gira por el mundo. Adiós al apartamento parisino

Bueno, eligió la segunda opción…

Contamos nuestro dinero, hacemos una previsión para la vuelta al mundo. Y nos damos cuenta de que aún queda dinero.
¿Qué hacemos con él? Sería una pena dejarlo dormir en un cuaderno A a menos del uno por ciento anual
.

El asesor financiero 1

JB se pone en contacto con un asesor patrimonial que ha encontrado en Internet. Nos hace preguntas sobre nuestro viaje alrededor del mundo y nos propone una inversión de alquiler, loi Pinel, en Nantes, F3 con un enorme balcón.

El régimen Pinel, es una disposición que ofrece la posibilidad de beneficiarse de una reducción del impuesto sobre la renta en una inversión de alquiler si el inversor se compromete a alquilar la vivienda desnuda como residencia principal durante un periodo mínimo de seis años.

Estamos muy entusiasmados con el proyecto. A la semana siguiente, nos ofrece otra inversión de alquiler, en Toulouse, una casa con un pequeño jardín. Nos gusta demasiado. La idea es tener un máximo de aportación (con lo que nos queda de dinero ahorrado), pedir prestado el resto (ya que aún tenemos 2 contratos indefinidos y nadie sabe que vamos a dar la vuelta al mundo), y calcular inteligentemente para que el alquiler financie totalmente las mensualidades y las cargas. Luego nos dice que si nos va bien, podemos conseguir 2 préstamos al mismo tiempo para los 2 apartamentos. Y luego, si no consigues un préstamo, puedes cancelar la compra sin ningún cargo. Firmamos para la compra de 2 apartamentos. De todos modos, lo que está en juego es poco, ¿no?

Además, tengo una especie de advertencia en mi cabeza. Firmar la compra de 2 apartamentos en 2 semanas, pero ¿qué pasa con nosotros?

Lo sé, éramos tontos, inexpertos y estúpidos.

Acosamos a nuestros amigos que ya tienen varios pisos, les enseñamos los pisos que hemos comprado, les mostramos el plan financiero que tenemos, etc., y uno de ellos nos dirige a otro asesor patrimonial.

Primera lección: no firmes demasiado rápido. Su apartamento no se va a ir de la noche a la mañana (especialmente en el caso de los apartamentos sobre plano), tómese su tiempo para pensarlo.

El asesor financiero 2

Este 2º consejero mira los planos y pone una advertencia : los pisos que compramos están en zonas donde hay demasiadas construcciones de la ley Pinel. Hay programas cercanos que ofrecen mejores precios a las personas que quieren vivir allí (y no invertir). Cuando quieran vender su piso más adelante, pondrán un precio más bajo que el nuestro (porque compraron más barato) => se arriesgan a perder dinero y a no encontrar inquilino

Lección 2: No compre en zonas donde ya hay demasiados edificios Pinel.

Efectivamente, vimos en Internet que los dos apartamentos en cuestión estaban situados en una zona con muchos edificios de la ley Pinel.
Ni uno ni dos, la compra se cancela. Por suerte lo hacemos con antelación porque en uno de los apartamentos se aplica una penalización de 1000€ encaso de cancelación más de 7 días después de la firma (
sea cual sea el motivo), algo que no vimos la primera vez. Porque te puedo asegurar que los contratos son tan largos (unas 100 páginas por apartamento) que nos saltamos este punto.

Lección 3: Leer las 100 páginas en cuestión

Es entonces cuando el asesor nº 2 nos propone una inversión de alquiler en La Rochelle (y otras inversiones más arriesgadas, pero somos demasiado prudentes para suscribirlas).
Estos son los argumentos que expone:

• Barrio alto: muy popular, seguro, a 10mn a pie del puerto viejo. Sólo hay una construcción de Pinel frente a nuestro edificio, pero el riesgo de tener más es bajo porque el distrito es residencial y está compuesto por pequeñas superficies. Barrio poco apreciado por los estudiantes (bien, eso significa que no tendremos que encontrar nuevos inquilinos cada verano)
• Alquiler estimado = Préstamo mensual + gastos de gestión de la agencia inmobiliaria + gastos varios. Básicamente, este piso no nos aporta nada durante la duración de la hipoteca, pero tampoco nos costará nada si todo va bien (salvo la aportación inicial, claro)
• Gran potencial para alquileres de temporada (cuando sea viejo, puede vivir en él y alquilarlo por una semana durante las vacaciones de verano porque el edificio está a sólo 10mn a pie del puerto viejo – y la playa)
• Como bonus: la posibilidad de hacer la exención de impuestos sobre el año en curso, mientras que para las construcciones de la ley Pinel hubiera sido a partir del año siguiente (cuando estaremos por el mundo, sin ingresos…)

Ahora en retrospectiva, este asesor nos aconsejó muy bien en los dos puntos que nos saltamos por completo (por falta de experiencia):

• el plano del apartamento: hay muchas opciones de apartamentos en este edificio, pero el plano de nuestro apartamento era uno de los mejores. Puedo comprobarlo ahora visitando los apartamentos de mis «vecinos» de inversores. Porque su apartamento tiene espacios inutilizables e ilógicos, mientras que el nuestro es perfecto. 0m² perdidos.

Lección 4: Cuando el asesor financiero te sugiera un apartamento específico en el edificio, ve a la página web del programa y mira los planos de otros apartamentos con la misma superficie para ver si son mejores o no.

• la seriedad de las empresas que dirigen este programa: no estamos en el negocio ni en la región y no conocemos a las empresas más serias del sector. En cualquier caso, tras cientos de correos electrónicos intercambiados con los diferentes protagonistas de este programa, podemos decir que su servicio es excepcional. El bufete de abogados del programa nos ayudó a rellenar nuestra declaración de la renta. La empresa encargada de las obras nos hizo una visita muy detallada del lugar. El servicio posventa nos envía en una hora toda la información necesaria para el alquiler de nuestro apartamento, etc. Todo se hace de una manera tan profesional, reactiva y fluida que nos sorprende tener un servicio así después de firmar el cheque, ¿me entiendes?

Lección 5: Averigüe todo lo posible sobre la seriedad de las empresas y estructuras implicadas en este programa. Y sobre todo el gestor de proyectos (Google es tu amigo)

La única pega es que la fecha de entrega de la llave, prevista para finales de 2017, se ha pospuesto en numerosas ocasiones. Finalmente, comprado en diciembre de 2016, el apartamento no se entrega hasta julio de 2018 para un alquiler a partir de agosto/septiembre de 2018. Eso es un poco más de 6 meses de retraso.

¿Y el préstamo?

Tampoco es fácil, amigos míos

Teníamos un expediente de ensueño (2 contratos indefinidos con buenos sueldos, un alquiler inferior al 30% de nuestros ingresos, una contribución importante, ninguna deuda, …).

Nuestros bancos históricos no respondieron (así que nos despedimos).

Allí, una vez más, tuvimos que activar nuestras redes para encontrar un buen asesor, en un banco muy agradable (¡en Normandía!), que luchó para que nuestro proyecto fuera validado. Por cierto, estamos tan agradecidos después de eso que todos los años le enviamos bombones para darle las gracias.

JB luchó para que su banco le transfiriera el dinero para comprar el apartamento (porque el dinero que confías al banco ya no te pertenece del todo, ni siquiera nos dejan transferir nuestro dinero como queremos).

Fue aún más estresante porque teníamos que cerrar todo antes de fin de año para poder beneficiarnos del crédito fiscal. Al final, el traspaso de la compra se realizó el 26 de diciembre de 2015 😀

Como se trata de una inversión de alquiler, el banco se compromete a cobrarnos el equivalente a 1/3 de las mensualidades hasta que encontremos inquilinos. Sin embargo, esta tasa no reembolsa el capital, sólo los intereses. Así que, después de un año y de que el apartamento esté en mora, decidimos pagar las mensualidades de inmediato, aunque el alquiler aún no haya vencido.

Lección 6: Tenga dinero para pagar las mensualidades en caso de que el apartamento se entregue con retraso, y durante los meses sin inquilinos.

Tenga en cuenta que el préstamo es más barato para una residencia principal que para una inversión de alquiler. La desventaja es que no se puede optar por el reembolso tardío (es decir, sólo cuando los primeros inquilinos se mudan).

Pero al no vivir en La Rochelle, tampoco podemos mentir y decir que será nuestra residencia principal para conseguir un mejor tipo de préstamo. En resumen, te dejo calcular todo esto si te interesa (devolución de la tasa o devolución inmediata) porque todavía hay costes relacionados con esta devolución tardía y el banco tarda en validar esta condición.

En resumen

• Optamos por una inversión de alquiler en La Rochelle, con una contribución, en un barrio de gran potencial.
• Solicitamos un préstamo inmobiliario cuando aún teníamos un contrato indefinido, sin especificar nuestra próxima salida para dar la vuelta al mundo
• La idea es que el alquiler = la devolución del préstamo + los honorarios de la agencia de gestión + otros honorarios . Así, durante el plazo de la hipoteca, el piso no nos aportará nada, pero tampoco nos costará nada (no hay impuestos sobre el alquiler porque siempre tenemos un préstamo pendiente del mismo importe). Pero al final del préstamo, el alquiler irá directamente a nuestro bolsillo (- impuestos, por supuesto). Hasta entonces (dentro de 15-20 años), si no tenemos más ingresos, quizá podamos contar con esta renta para vivir (en un país barato de Asia, por ejemplo, o en Sudamérica).
  • Una pequeña aclaración sobre la confusión que hice sobre los impuestos y el préstamo – gracias a Olivia, nuestra lectora, que lo señaló. Pongo su explicación detallada aquí: «Sólo los intereses del préstamo son deducibles de sus ingresos patrimoniales, no la parte correspondiente a la devolución del capital. El hecho de tener un préstamo de la misma cuantía que el alquiler no implica necesariamente un déficit de suelo (sobre todo con tipos de interés bajos), tanto más cuanto que cuanto más adelantes las cuotas, más disminuirá la parte de intereses a favor de la devolución del capital, por lo tanto menos intereses podrás deducir. En el caso de los ingresos patrimoniales, si la exención fiscal puede reducir sus impuestos a cero, tenga cuidado de no tener sorpresas desagradables con las cotizaciones a la Seguridad Social, que seguirán siendo exigibles.»
• Sólo después de haber visitado la obra y el barrio de La Rochelle + una visita a un piso piloto, firmamos la compra
• Este apartamento, que nos gusta mucho, puede servirnos de hogar cuando nos jubilemos, porque como sabes, no dependemos del Estado para nuestra jubilación. Somos nómadas digitales y tenemos que confiar en nosotros mismos.

Mirando hacia atrás, se podría pensar que tuvimos mucha suerte. Cada vez que hay una dificultad, o vamos por el camino equivocado, alguien está ahí para ayudarnos. Nuestros amigos se han portado muy bien y nos han apoyado mucho con tarjetas de visita 😀 Mi mejor amigo incluso rechazó su comisión de referencia en el banco para permitirnos el mejor tipo de préstamo y las menores comisiones posibles (demasiado dinero).

Y aquí, lo mejor para el final, las fotos de nuestro magnífico apartamento (F2, 52m²) en La Rochelle.

M/s: no somos corredores ni asesores financieros, este artículo sólo relata nuestra experiencia. Cada experiencia es personal y, al tratarse de una inversión importante, no podremos aconsejarle sobre un banco concreto ni facilitarle los datos de contacto de nuestros asesores. Gracias por su comprensión.

Actualización septiembre 2018: Ya está, después de un mes de búsqueda de inquilinos (por parte de nuestro gestor) & validación del expediente para poder beneficiarnos del seguro de impago de alquiler, nuestro piso ha sido alquilado! youhouuuu!

Para aquellos que estén interesados, hicimos un artículo sobre cómo gestionamos este apartamento a distancia gracias a nuestra agencia de gestión de alquileres: Ma Gestion Locative.