Nuestra inversión de alquiler en Niza. ¡Lo hicimos otra vez!
Hace unos años, nos convertimos en propietarios de un piso de dos habitaciones en La Rochelle, os lo contamos aquí.
Seis años después, acabamos de recibir las llaves de otro piso en Niza. Lo compramos hace dos años mientras estábamos al otro lado del mundo. Una vez más, este artículo es un relato de nuestra experiencia y no un consejo.
Esta vez, pasamos por el mismo asesor financiero, que nos ofrece tres pisos sobre plano: uno en Saint-Étienne, otro en Reims y el último en Niza. Los precios de compra y las estimaciones de alquiler son diferentes. Por diferentes razones, elegimos Niza porque parece la ciudad más dinámica y la relación alquiler/compra nos parece la más interesante.
Además, este piso está:
- cerca de la estación
- a 10 minutos en transporte público de la playa
- cerca de las universidades
- con muchos transportes públicos cerca
- rodeado de restaurantes y tiendas
- en un barrio demandado
Por lo tanto, es la ubicación ideal, tanto para el alquiler de larga duración como para el alquiler temporal. Nos dijeron que Niza era conocida por sus festivales y era totalmente posible alquilar el piso durante un mes de verano a los músicos, por ejemplo, y no solo en Airbnb.
No conocemos muy bien Niza, pero nuestro notario es de Niza y nuestro asesor financiero ha vendido pisos en el edificio de al lado, así que todos pudieron confirmar que la ubicación era ideal. Le enseñé la dirección a una amiga que también buscaba comprar en Niza desde hacía varios años, y ella también me confirmó la información.
Como tenemos muy poco efectivo, lo compramos sin entrada, pagamos los gastos de notaría de nuestro bolsillo, y nada más. Nuestro banco nos apoya porque ya nos conoce y tenemos una hipoteca en curso con ellos. En 2022, aprovechamos la última ventana de oportunidad para endeudarnos al máximo a un tipo interesante durante un largo período (20 años). Tened en cuenta, sin embargo, que el nivel de endeudamiento para la inversión en alquiler siempre será un poco más alto que para la residencia principal.
A diferencia de nuestro primer proyecto de alquiler en La Rochelle, este será un Pinel (con reducción de impuestos durante 12 años). Y el pago mensual del préstamo es el doble que el alquiler. Eso significa que tendremos que hacer un esfuerzo de ahorro durante los próximos 20 años. Sin embargo, esta cantidad es lo suficientemente modesta como para que podamos permitírnoslo.
Os recuerdo que esta inversión es para nuestra jubilación, no para vivir de las rentas al 100%. Tenemos otras fuentes de ingresos y aceptamos un esfuerzo de ahorro para este piso para aprovechar el efecto palanca del préstamo. También podríamos haber salido del sistema Pinel para obtener un alquiler más alto, pero después de hacer cálculos, las reducciones de impuestos gracias a Pinel son más interesantes y la gestión de un alquiler de larga duración nos parece más fácil de poner en marcha. Pero esto es solo nuestro punto de vista. Otros inversores quizás habrían tomado otras decisiones.
Todo se hizo a distancia:
- Selección y presentación de los pisos por el asesor financiero
- Contactar con nuestro banco para la solicitud del préstamo
- Reunión con el notario por videollamada para la firma del poder
- Mandatar a una agencia inmobiliaria para que nos representara en Niza
- Recepción del piso por nuestra agencia en Niza
- Pequeños trabajos de carpintería
- Compra e instalación de los electrodomésticos
- Búsqueda del inquilino
Fui a Niza para visitar el piso dos veces cuando estaba en obras, para asegurarme de que se ajustaba aproximadamente a los planos. Una vez, llovía tanto en Niza que las guarderías estaban cerradas, el tranvía cortado, las inundaciones causaron muchos daños, y fui a ver el piso, muy contenta de comprobar que no había ni una gota de agua en el edificio.
Pero la recepción oficial la hizo nuestra agencia, y afortunadamente, porque yo no habría visto los pequeños detalles y defectos que se señalaron en el documento.
Desafortunadamente, entre el Covid, la guerra en Ucrania, la inflación, las inundaciones… no todo ha sido un camino de rosas. El piso se entregó con un año y medio de retraso. Durante ese tiempo, tuvimos que pagar los préstamos sin recibir ningún ingreso por alquiler. Hubo problemas de conexión con ENEDIS, un daño por agua, un cambio de arquitecto, proveedores que no cumplieron, y en el momento de la entrega, faltaban unos metros cuadrados. En fin.
El anuncio del piso se publicó durante 3 días en los sitios de alquiler más conocidos. La agencia tuvo que desactivarlo tras recibir 100 solicitudes. Se enviaron 20 expedientes, de los cuales eligieron a 5 personas para hacer una visita. Y de los 5, 3 quisieron alquilarlo.
Como es un piso acogido a la ley Pinel, está reservado para personas con ingresos modestos. De los 3 expedientes, hay uno que no gana más que los demás, pero cuyo perfil nos gusta mucho. Desafortunadamente, el expediente estaba incompleto. Y como tenemos un seguro de impago de alquileres, cualquier expediente incompleto no es elegible, así que tuvimos que dar el piso a otro expediente más completo. Así que, si buscáis alquilar un piso, sabed que los ingresos no lo son todo. Pero hay que indicar bastante rápido (por SMS o formulario de contacto) vuestros ingresos al contactar con la agencia. Luego, tened un expediente ultra completo desde el principio, eso facilitará vuestra búsqueda de piso.
Es la última vez que compramos sobre plano, hay demasiados imprevistos y demasiadas malas sorpresas. Pero nuestro plan para la jubilación se va asentando poco a poco.
P/D: no somos ni brókers ni asesores financieros, este artículo solo relata nuestra experiencia. Cada experiencia es personal y, como se trata de una inversión importante, no podremos asesorarte sobre un banco en particular ni facilitarte los datos de nuestros asesores. Gracias por tu comprensión.
